2019年房地产估价师《理论与方法》高频考点6

　　1.收益期是预计在正常市场和运营状况下估价对象未来可获取净收益的时间，即自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间。(P238)

　　2.土地使用权剩余期限是自价值时点起至土地使用权使用期限结束时止的时间。(P238)

　　3.收益法估价的操作步骤(熟悉)(五步)

　　①选择具体估价方法(报酬资本化法or直接资本化法);

　　②测算收益期或持有期;

　　③测算未来收益;

　　④确定报酬率或资本化率、收益乘数;

　　⑤计算收益价值。

　　4.地租的含义(熟悉)

　　狭义，指利用土地所获得的超额报酬。

　　广义，指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。是土地生产要素的报酬。扣除了土地之外的其他生产要素的报酬的剩余。

　　5.地租的测算(熟悉)

　　(1)计算公式：地租=农产品市场价格-农产品销售税费-农产品生产成本-农产品运输成本-土地上投入资本的利息-农业经营者的利润。

　　说明：

　　公式中的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息，如过去购置土地的费用，而是土地以外的投入资本的利息。

　　(2)土地是在最佳用途下利用的——竞标地租理论。

　　(3)土地是在最佳集约度下利用的——马克思级差地租Ⅱ理论，同一地块上连续追加投资，边际投资效率递减。

　　(4)销售税费、生产成本、运输成本、资本利息、经营利润均是以社会平均或一般水平来扣除。

　　(5)土地上生产的产品数量为Q，每个产品市场价格为P，则市场价格=PQ.实际测算地租的具体方法4种：

　　——从房租中分离出地租地租=房租-房屋折旧费-维修费-管理费-投资利息-保险费-房地产税-租赁费用-租赁税费-利润。

　　——由地价求出地租，地租=地价×资本化率。

　　——采用比较法求出地租。

　　——采用类似假设开发法求出地租。