全面解读龙湖地产投资与运营管理

龙湖地产投资管理理论与实践（第几天）

一、房地产行业投资环境分析与决策

1．解读目前国内房地产行业的投资形势

2. 现阶段房地产行业的政策导向

3.城市化与中小城市投资机会分析

4.未来5年国内房地产的投资方向

5.不同区域房地产行业发展政策剖析

6.龙湖未来5年的战略目标和投资策略

二、房地产投资模式的研究

1.城市运营的开发模式

2.大盘开发的模式

² 案例：龙湖钓鱼城项目模式

3.现金流项目的投资模式

² 案例：龙湖观山水项目模式

4.公租房、廉租房的投资模式

5.稀缺资源项目的投资模式

三、投资管理的理念和认知

1、投资管理在企业系统中的地位

2、国内标杆房地产的投资管理方式

3、投资管理的要素 

4. 不同企业对投资管理的实践途径

四、品牌房企对宏观调控的对策

1.宏观政策变化后，投资管理决策的调整方式和实效性

2.政策空白空间的土地拓展方向

3.对国土政策和具体地块竞买政策的研究

² 案例：大学城项目挂牌案例

钓鱼城项目一二级联动项目挂牌

4.土地优惠政策的争取技巧

（1）如何根据不同的项目特点向政府争取政策

² 案例:龙湖洪恩寺土地整治项目

长安厂二厂区土地政策争取

（2）前期、中期博弈政策的技巧

五、当前宏观调控下的拿地策略

1. 不同类型企业的拿地策划

2. 典型企业勾地技巧研究

3. 门槛条件的设置

² 案例：龙湖项目条件设置汇总研究

六、品牌企业前期如何控制土地

1. 国内地产企业通行的地块获取方式

2. 各种方式组合运用的效果分析

3. 企业前期土地谈判的方式及阶段性成果

4. 典型的土地协议分析

² 案例：成功和失败的土地案例分析（3-4个）

（1）基本合作意向书或原则协议书 

（2）西城天街项目股权转让协议书

（3）春森彼岸项目拆迁安置协议

 七、集团化企业投资管理标准化模式的形成和发展

1.龙湖在不同发展阶段的投资模式

2.龙湖投资标准化管理体系的建立与步骤；

Ø 投资管理体系的架构

Ø 房地产企业投资标准化管理的实施

3.典型企业投资管理标准化模板

（1）投资建议书（2-3个案例）

含宏观形势分析、微观地块解读、经济测算方向、项目运营架构搭建、土地潜在风险预判等。

（2）常规项目的静态投资和动态模版如何建立和分析（结合3个案例）

（3）前期定位报告分析(2个案例)

4.投资管理管控要点

Ø 精准的地块调研报告

Ø 投资阶段性成果

Ø 较终的投资报告—投资委员会的权威决策据。

八、投资管理工作的实践化

1.龙湖某区域公司土地储备跟踪表

2.集团目标地块重点跟踪表

3.土地计划和资金计划匹配表

4.龙湖集团城市发展月报

5.集团管控的管理关键节点分析

6.地区公司发展部月度简报

7.特定地块土地深度分析简报

8.季度区域土地市场分析

九、投资体系组织机构建立与培养

1.投资人员的精细化培养

（1）投资人员如何选择和培养

（2）发展部人员的搭建和岗位职责

（3）投资人员的基本素质

2.投资工作的秘密性和隐蔽性

（1）信息的较快传递和决策途径

（2）如何挖掘土地信息中的秘密

（3）独立完成拿地工作的心里调节

3.不同地域企业对投资成果的奖励政策

十、投资管理风险管理与后评价

龙湖地产运营管理体系全解读（第二天）

一、龙湖地产运营管理体系的内涵与模式探索

1.龙湖的运营管理理念

2.龙湖不同发展阶段的运营管控模式

（1）单一城市领先发展的运营方式

（2）跨区域多项目布局的运营管控

（3）全国性企业的运营模式升级分析

二、龙湖项目运营管理的目标——关键性业绩剖析

1.运营各纬度或业绩考核领域（表格形式）

² 财务领域

² 市场及客户领域

² 成本领域

² 工程领域

² 人力资源领域

² 战略领域

2.不同领域或纬度的考核指标(KPI值)深度分析

如财务领域的费用控制、现期利润、现金流的不同KPI值剖析

3.地区公司总经理如何对运营业绩指标层层考核（案例）

(1)考核手段汇总

A.根据关键节点计划的完成情况采用评分制考核

B.根据关键节点计划完成率进行考核

C.将关键节点计划纳入月度计划进行考核

(2)考核方式分析

(3)流程监控的重点分析

三、龙湖系统化运营管理的构建和保障体系剖析

（1）龙湖如何编制项目计划（结合案例）

A.如何编制土地储备计划

² 案例：龙湖2010—2015年土地储备计划分析

B.龙湖项目整体工程计划的编制与调整

² 案例：项目前期准备计划

施工控制进度计划

项目设计工作进度

主要材料设备准备计划

项目实施月度计划等

C.龙湖如何编制项目资金计划

² 案例：某项目资金计划管理流程解读

D.龙湖如何编制项目控制计划

² 案例：蓝湖郡项目控制计划表

E.龙湖如何编制项目目标计划

² 案例：龙湖目标成本指导书解析

（2）龙湖项目运营中的关键节点管控管理

A.投资阶段关键节点管控

B.建筑设计关键节点管控

C.施工阶段关键节点

D.景观工程关键节点

F.样板区关键节点

G.销售阶段关键节点

H.竣工到入住等阶段的关键节点

（3）龙湖运营计划的监控与预警机制

A.采用计划/运营月报的方式进行监控

B.采用项目月报的方式进行监控

C.采用考核评估的方式进行监控

（4）运营计划管理难点及对策

A.如何降低相关管理匹配体系的影响？

B.如何保证计划有效执行？

C.如何评价计划执行，如何进行责任界定？

D.计划是否可以调整，如何调整？ 

2.龙湖运营体系的重要组成—成本管理体系

（1）阶段性项目成本管理解读

（2）项目投资收益跟踪分析

3.流畅运营体系的保障—会议管理解读

（1）运营类会议体系分析

如：PMO会议、阶段性成果审查会、项目周例会、半年度总结会等

案例分析： 龙湖某项目PMO启动会议

（2）非运营类会议体系分析

分为：办公例会、季度综合指标回顾会、跨部门会、高层座谈会、半年及年度总结会等）

（3）龙湖如何开好会

4.龙湖运营体系的保障—知识管理体系

（1）知识管理的平台建立及维护

（2）知识的分类、共享及利用

结合案例：弗拉明哥项目设计后评价成果分享

四、龙湖运营体系的评价

（1）实事求是的原则

（2）制度与人情的高度统一

（3）公司化从人治到法制的有效武器

五、全面总结与交流