2015年房地产建安业26项纳税自查及税务筹划与汇算清缴

（第1天 房产建安业26项纳税自查与案例）

1  1、企业综合税收贡献率

  2、售房收入测试（房款暂时不上账的评估风险）

3、其他应付款测试

  4、销售佣金测试（佣金倒推收入是常用手法）

  5、存货变动与营业成本比对

  6、未完工年度所得税测试

  7、毛利率测算（多少才算正常？）

  8、完工年度所得税测试（结转成本是个大问题）

  9、开发费用测试（企业所得税与土增税不同）

  10、开发成本测试（开发成本结构性测试技巧）

  11、单位建安成本测试（评估的关键问题）

  12、开发成本项目比例测试

  13、建安基本指标比对

14、拆迁补偿费真实性测试

  15、发票流向查询（发票对于成本至关重要）

  16、预提费用测试（所得税四项预提费用测试）

  17、可售面积测算（有关配套设施成本的问题）

18、固定资产变动测试（房产税的风险）

  19、应收账款变动率（销售给股东房产的风险）

  20、其他应收款变动率（借钱给老板的风险）

  21、应付账款变动率

  22、短期借款变动率（内部集资的税收风险）

  23、职工工资总额变动率

24、注册资本变动率

  25、盈余公积变动率

  26、资本公积变动率

第二部分（25个全案例解析）

案例1：营业税申报表与账簿不符。

案例2：收取的购房定金未申报纳税。

案例3：部分代收款项未申报纳税。

案例4：A项目以房抵工程款未按税法缴纳营业税

案例5：以商品房抵鼎银行贷款。

案例6：收取的会所租、金挂往来，未申报纳税。

案例7：利用装修分解销售收入

案例8：收到土地返还款未做所得税收入问题

案例9：完工年度未取得发票，检查期间取得发票的税务处理

案例10：混淆项目，加大先期开发成本

案例11：会所开发成本计入产品税前扣除

案例12：销售退回不冲回销售成本

案例13：资本弱化未调整利息

案例14：向集团多支付统借统还利息扣除问题

案例15：土地评估增值虚增开发成本

案例16：资本公积转增资本未缴纳个人所得税

案例17：股东借款年末未归还未扣缴个人所得税

案例18：收到个人所得税手续费未申报所得税

案例19：对外促销礼品的个人所得税问题

案例20：房屋对外投资未视同销售缴纳企业所得税、土地增值税

案例21：转让股权损益调整未纳税调增

案例22：自然人转让10%股权，未按照公允价格缴纳个人所得税

案例24：免租办公楼未缴纳房产税和土地使用税计入地价问题

案例25：土地使用税缴纳时间延迟问题

案例26：城市建设配套费的契税问题

（第2天 房产建安业所得税面对20项重大问题）

1、深度解析房地产企业所得税“汇算清缴”与“土地增值税清算”这两个词的其中奥秘！

2、房地产企业汇算的基础在于会计与税收的差异调整，基于九个方面，地产企业必须调整。

3、央视土地增值税欠缴风波早已散去，大嘴任志强大战央视，到底谁是谁非，论战下隐藏着房地产企业所得税直接相关的税收政策，深入分析！

4、房地产汇算清缴项目年度调整三要素：预计毛利、税金及附加、三项费用扣除基数，抓住要点，无往而不利！

5、房地产收入纳税义务发生时间四种方式：一次性收款方式、分期收款方式、银行按揭模式、委托代销模式，每种模式下，都有不得不说的故事！

6、住宅地产方兴未艾，商业地产异军突起，这是一个商业地产渐入佳境的时代，商业地产税务运作关注要点是什么呢？

7、一次性先收租金、后收租金、免租期、转租业务、售后回租、融资性售后回租，租租有学问，营业税、所得税、房产税，税税要学！

8、价外费用困扰企业：代收业主各种费用需交哪些税种？没收的定金是否缴纳营业税、土地增值税？延期交付的款项是否缴纳个人所得税？业主违约收取违约金又是如何纳税呢？

9、计税成本扣除七大步骤，招招现身手：划分成本对象、归集开发成本、分配共同成本、完工标准确认、计算单位工程成本、计算销售成本、后续成本调整，成本结算详细讲解！

10、公共配套设施扣除大起底，会所、幼儿园。。。。如何合理扣除，如何合理分摊？

11、车位、车位、车位!!!

12、四种情况会引起前期盈利后期亏损，何解决？预计毛利率高于实际毛利率、配套设施未预提而后建、完工年度后又取得成本发票、土地增值税清算年度没有收入与清算补税相配比！

13、“假股权真债权”，私募股权基金如何进行税务运作，合伙企业又有哪些税务技巧，2013年41号公告混合性投资实践技巧有新发现！

14、信托融资、债权融资、股权融资、混合信托融资，托托爆全场！

15、拿地的十六种模式对应税收筹划大揭底！

16、卖股权就是卖土地、卖股权就是卖项目、卖股权就是卖大楼，股权转让惊涛拍岸，存在大的税收风险。卖方税收如何较小化，买方股权溢价如何消化，成竹在胸，方能羽扇纶巾！

17、以土地、房产投资，营业税？企业所得税？个人所得税？土地增值税？契税？各个税种交相辉映，稍有不慎，满盘皆输！

18、房地产商的一生，就是借钱（融资）的一生，“资金池”方案构建引起税收的烦恼，关联企业间无偿借贷，如何利索解决？统借统还有哪些注意要点？项目公司资金如何集约使用？税收深入到战略运营中！

19、房地产营改增深度改变地产企业商业模式，税率如何设置？土地如何抵扣？存量房如何消化？纳税义务发生时间如何设置？营改增下的甲供材该何去何从？

20、左手资本，右手实业，转型期的地产企业，更需要投融资的税收规划，房地产企业股权转让，股息分红等问题，如何巧妙规划？