中海地产——《基于利润与品质平衡的全过程成本管控实战案例分享》

 

■ 课程背景

随着国家对房地产行业的持续调控，房地产行业销售规模和利润快速下滑，为保证企业生命线的现金流，各大企业均加大对成本控制和成本优化的关注，“降成本就是保利润”。如何进一步提高成本控制水平，在保证品质和效果的同时系统性的优化降低成本，减少无效成本支出，成为现代房企持续扩张的关键一环。

中海地产强大的盈利能力一直让外界好奇，甚至有些让万科和保利看不懂，本课程首次向房地产开发商同行深度剖析中海地产在中国地产界利润居首位的前因后果。中海地产净利润复合增长率达到44.7%，远高于万科的33%，在费用方面，万科几乎是中海地产的3倍，恒大几乎是中海的4.5倍。其根本原因之一，在于对开发环节成本的管控能力，本课程为您深度揭密中海地产成本管控具体思路与实施路径，是房地产行业成本、工程、设计等专业人员必修课。

■ 课程收益

1、 破解标杆房地产项目全过程成本管控与造价控制操作之道;

2、 从战略角度帮助房地产企业对全过程成本精细化管理进行规划;

3、 提供房地产企业全过程成本精细化管理的标准和方法，超级实战，拿来即用;

4、 大量中海、恒大等标杆房企成本管控实操工具资料，让您稍加修改即刻应用。

■ 邀请对象

1、房地产企业董事长、总经理、区域总、项目总等公司决策层领导；

2、房地产企业总工、设计、成本、工程、财务等专业部门负责人及专业骨干。

■ 课程大纲

一章投资方案阶段中海成本管控策略 

一、目标成本编制讲解

1、土地成本   

2、前期费用

3、建安成本   

4、其他直接费用

5、利息费用    

6、公司管理费用

7、销售费用  

8、税费  

案例：中海地产目标成本科目 

第二章方案设计阶段   中海成本管控策略 

一、设计阶段成本管理的基本逻辑

二、强排设计---项目拓展阶段的成本估算

三、概念设计---项目策划阶段的成本测算

四、规划方案设计阶段的成本优化

五、项目交工标准设计

六、扩初设计、施工图设计---单体建筑设计优化及成本预算

七、管网规划设计优化

八、园林景观设计管理

九、设计阶段后期成本优化

十、设计阶段成本管理与优化的保障

案例：中海地产方案设计阶段控制重点部位

第三章招投标阶段中海成本管控策略   

一、单位选择对成本的影响

二、招标清单选择模式对成本的影响

三、招标范围界限对成本的影响

四、商务谈判技巧对成本的影响

五、商务清标准确性对成本的影响

六、合同承包方式、承包范围以及计价依据对成本的影响

七、合约策划报告成本管控讲解

八、招标清单编制选择方式对成本的影响（港式清单、市场清单、国标清单、定额计价）

案例1：中海地产招标过程详细讲解

案例2：中海地产合约策划报告编制讲解

案例3：中海地产招标清单编制讲解（港式清单）

案例4、碧桂园招标清单编制讲解（港式清单）

案例5、恒大地产招标清单编制讲解（企业清单、国标清单）

 

第四章项目施工阶段中海成本管控策略 

一、动态成本管控讲解

二、施工交叉作业成本管控讲解

1、总包单位施工环节成本管控部位

2、分包单位施工环节成本管控部位

3、精装修单位施工环节成本管控部位

三、工程签证审核技巧讲解

1、工程签证单

Ø 工程签证附件（工程联系单、工程量确认单、工程设计变更单、工程技术核定单、会议纪要）

Ø 工程签证预算书

四、材料认质认价询价技巧讲解（主要寻到厂家底价）

五、工程进度款审核讲解（主要避免超付款现象）

六、房建工程施工工艺成本管控讲解（熟悉施工工艺也是对成本把控的重点）

   

案例1：结合中海地产以及个人施工经验对总包单位进行施工成本管控

案例2：结合中海地产以及个人经验对分包单位进行施工成本管控

案例3：结合中海地产以及个人经验对精装修单位进行施工成本管控

案例4：分享个人审核思路以及技巧

案例5：分享个人询价方法以及技巧

案例6：分享个人经验审核方案以及技巧

案例7：分享个人施工经验以及施工工艺对成本的影响

   

第五章竣工结算阶段中海成本管控策略

一、竣工图纸审核讲解

1、竣工图纸绘制准确性直接影响竣工结算质量

2、竣工图纸审核不严格直接影响竣工结算质量

二、竣工资料真实性审核讲解

1、竣工资料真实性影响竣工结算质量

2、竣工资料不完善影响竣工结算质量

三、竣工核重结算书审点内容

1、总价包干结算审核（港式清单计价模式、国标清单计价模式、市场清单计价模

Ø 审核是否完成合同范围内所有工作内容

Ø 审核竣工图纸以施工图纸是否吻合

Ø 根据政府相关文件审核税率

2、单价包干结算审核（国标清单计价模式、港式清单计价模式、市场清单计价模式）

Ø 根据竣工图纸审核工程量

Ø 根据合同审核措施费用以及承包范围

Ø 根据合同审核是否下浮比例

Ø 根据政府相关文件审核税率

3、按实结算审核（定额计价模式）

Ø 根据竣工图纸审核工程量

Ø 根据合同计价依据审核工程结算

Ø 根据当地政府颁发的定额人工文件进行调差

Ø 根据合同约定对材料进行调差（备注：材料单价是按照算术平均单价还是加权平均单价记取）

Ø 根据合同约定对机械进行调差

Ø 根据当地政府文件以及合同约定进行措施费率调整

Ø 审核分部分项定额

Ø   根据政府相关文件审核税率

   

案例1：分享个人多年竣工图纸审核经验

案例2：结合中海地产结算管理办法以及个人结算经验分享

案例3：广联达定额计价以及国标清单计价演练

第六章竣工决算阶段中海成本管控策略

一、配合财务做好竣工决算清算工作

二、配合财务做好建安成本编制

三、配合财务做好土地增值税测算工作

案例:分享个人工作经验