精准高效甄别土地价值《土地效益精算法实战沙盘演练》

如何精准高效甄别土地价值《土地效益精算法实战沙盘演练》

——人工智能拿地测算时代已来，开发商必须掌握精算方法结合人工智能与大数据计算，快速精准判断土地价值，实现利润较大化。

成都  8月17日（8课时）

■ 课程背景

房地产行业已发展到高投入、高风险的“白银时代”，竞争日趋激烈。作为开发企业没有稳健的土地价值测算体系，就不能快速准确评判土地的真正价值，很难在市场竞争中获取优质的土地资源，就会“一步错，步步错”；没有正确的拿地拓展策略与精准的测算方法，就不能做到土地成本较优化、效益较大化；缺乏健全的土地风控机制，就很难规避拿地过程中的诸多风险，“一招不慎，满盘皆输”。

土地效益精算法核心理念为土地效益较大化，帮助房地产企业在“白银时代”合理利用有限的土地资源实现利润较大化目标，在拿地阶段、方案设计阶段等多个成本多个管控阶段加大土地利润测算力度，引入人工智计算算法， 先算后画，穷尽计算，科学理性，实现快速精准发现利润较大化的较终目标。如何才能达到较优产品配比和实现利润较大化？是当下房企必须高度关注的核心问题。

 

■ 课程收益

1、帮助房企构建先进的土地价值测算体系，对土地价值做出快速准确的推算；

2、有助于房企制定科学合理的拿地策略，轻松拿地，实现土地效益较大化；

3、有助于房企建立完善的拿地风控机制及预警能力，力争拿地环节“零风险”；

4、提高房地产企业投拓人员的决策能力，培养统观全局和系统思考的能力；

5、从土地现场勘察、信息收集、尽职调查、风险评估、市场与产品分析等流程的规范化和精细化的纵深研究，建立完善的土地经济指标测算模型，进行系统的土地经济指标测算。

 

■ 邀请对象

1、房企董事长、总裁、总经理、区域总、城市总、项目总等决策层及高管领导；

2、房企战略发展、投资拓展、法务、营销、工程、设计、成本等专业部门领导

及业务骨干成员。

■ 课程大纲 

di一部分 规划决策标准与方法   

1、理性决策

Ø 城市美学优先

Ø 内部需求至上

Ø 开发效益较大

2、常规方法与精算法

Ø 传统土地估价方法

Ø 传统强排--试错法

Ø 传统方案不能穷尽

Ø 传统方案的局限

Ø 较优解必定存在

Ø 土地效益精算法--有的放矢

    

第二部分 土地效益精算法原理与实操  

1、土地控制条件

Ø 名义土地技术指标

Ø 有效土地技术指标

Ø 有效规划面积计算方法

Ø 松紧系数

Ø 退线紧缩系数

Ø 土地的廓形系数

2、栋型条件

Ø “栋型”的概念

Ø 栋型三指标

Ø 栋占地面积计算方法

Ø 栋建筑指标

Ø 栋型指标经验值

Ø 栋型的单位土地毛利润

Ø 栋按土地平均毛利润

Ø 栋单位土地毛利润

Ø 配比算前成本分类

3、空间解析方法

Ø 简单的情形

Ø 仅有一个栋型容积率大于小区容积率

Ø 有两个栋型容积率大于小区容积率

Ø 建筑指标上限或下限

4、售价、成本预处理

Ø 计算成本(考虑资金时间因素) 

Ø 市调在售价≠市场认可价

Ø 市场信息量化因素

Ø 市场信息量化数据

Ø 配比算前成本分类

   

第三部分 规划较优指标规律   

1、实例：万科未来城

2、同容、同密比较

3、较优方案的栋型数

4、放弃容积率的条件

   

第四部分 效益与单体设计优化   

1、低多层住宅中庭的经济性

2、单体优化之平面廓形

3、单体优化之立面剖面

4、联排单元数问题

   

第五部分 效益与单体组合布置   

1、高效益布置总图

Ø 小楼间距处理方法

Ø 增容方法

Ø 功能和楼高布置

案例分析：绍兴金地蘭悦

2、栋型的配前比选

Ø 通用结论

Ø 等价结论

Ø Excel 实用速算表

   

第六部分 工作组织与协调   

1、工作组织

Ø 工作流程

Ø 各部门提供信息

Ø 工作组织

Ø 各阶段各部门参与度

2、精算法的应用

Ø 土地精算法的用途

Ø 单次配比计算

Ø 配比计算在设计过程中的循环

Ø 配比计算用于设计过程利润监控

   

第七部分 人工智能计算辅助决策   

1、人工智能计算穷举排列法

Ø 建立人工智能数据模型

Ø 人工智能涉及算法

Ø 人工智能穷举排列算法实例

2、土地效益精算法修正因素

Ø 考虑更多维度的建筑指标

Ø 场地方向的影响

Ø 日照因素的影响

Ø 裙楼形态影响

案例分析：无锡中建溪岸官邸

3、联排面宽问题

案例分析：南京某住宅公寓

4、扩展的各种问题

5、土地效益精算法的现状和展望

Ø 土地效益精算法的现状

Ø 土地效益精算法的展望

   

第八部分 具体项目案例沙盘演练   

案例一：叠拼增加地下室夹层演练

案例二：赠送中庭演练

案例三：首层做架空花园演练

案例四：一栋中的单元数问题演练

案例五：底商选择演练

   

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