城市更新项目《拆迁实务中“钉子户”及疑难杂症问题的破解之道》

 

深圳    12月5日

■ 课程背景

城市更新项目是一项系统性工程,每一个专业环节都涉及到非常复杂而繁琐的工作内容，其中尤其以“征地拆迁”较为复杂跟关键，是项目开工建设的重要前提与关键所在。经常有项目因为拆迁问题搞不定，耽误征地进度、施工工期和增加项目管理成本，严重影响了开发企业的项目进展、这对房地产开发企业而言、已经造成了不可衡量的重大损失。

因此，在城市更新市场日渐成熟的今天，面对监管日渐严厉细致的政策环境，面对法律知识、政策意识日渐增强的拆迁权利人，开发商如何高效解决“征地拆迁”过程中的疑难杂症问题，破解因各种原因变成的“钉子户”，既保障项目快速开工的用地需求，又能和谐征迁维护好群众利益，实现“政企民多赢”的有利局面，是当下城市更新项目参与者急需思考与破解的核心专业难题。

此课程睿达邀请业界从事城市更新“征地拆迁”工作近10年的权威实战操盘手运用“案例教学法”，通过亲自主导解决的22个“征地拆迁”过程中，各阶段典型“钉子户”及疑难杂症案例的深度分析讲解，让参会学友能从具体案例中领会到主讲嘉宾解决复杂问题的创新思维方式与实施路径，为往后在“征地拆迁”工作中能够举一反三高效解决“钉子户”及疑难杂症问题奠定坚实基础。

■ 课程收益

1、通过案例比较，学习不同类型不同诉求“钉子户”的解决思路与实施方案；

2、通过具体案例学习，掌握“征地拆迁”过程中各种疑难杂症问题的解决思路跟具体实施策略；

3、通过案例学习，了解公司内部处理“征地拆迁”问题时需要注意的具体事项。

■ 邀请对象

1、项目业主：社区股份公司全体成员、项目业主全体成员；

2、开发企业：董事长、总裁、副总裁、总经理、副总经理及中高管；

3、金融机构：董事长、总裁、副总裁、总经理、副总经理及中高管；

4、相关机构：地产行业相关研究与咨询顾问专业机构的高级管理人员；

5、高端圈层：准备进军城市更新领域的企业家、投资人。

■ 课程大纲

一部分业主外因案例分析与破解之道

1、历史遗留问题案例：公司绿本集资房，证载权利人为A公司，当年分给员工B一个集资房指标，B将指标转卖给C后出国未归，C向A交了购房款19万，C原配已逝，有一儿一女，后将房屋以50万转卖给原配生的女儿D，C再婚，有一个孩子，C身份特殊，查不出其单位，神龙见首不见尾。

2、优越感案例：龙岗区某项目的业主为八十年代大学生，在当年相当牛，毕业后在市区的一个国企上班，当时条件优厚，而当时的关外还比较穷，因此看不起同村的人，和同村的人关系也不好。

3、性格古怪案例：某住宅区项目的业主，开发商在5年中只见过2次，都因为谈崩了被赶出来了，对开发商的拆赔方案不肖一顾，沟通时只能听他讲，不能有不同的意见，否则马上就走。

4、外部因素案例：某项目的业主平时经常到项目部沟通，有时候还帮忙做其他业主的工作，态度也很好，亲属的就是不签。

5、抱团取暖案例：某项目在我接手的时候有个抱团取暖的团体，有30多个业主参与，诉求中没有体现核心点是什么，团体中有2个博士，2个律师，不主动约谈。

6、漫天要价案例：某旧村项目业主物业面积约150平方米，要求开发商赔偿1600平方米物业，无任何理由。

7、股份公司内斗案例：某项目业主因和股份公司董事长有矛盾不签，要求董事长下台就签，无其他附加条件。

8、拒绝沟通案例：龙岗区某项目有户业主是老夫妻和一个儿子，老夫妻以收租为生，儿子在银行上班，不论是村里人还是银行的人都反应这个家庭的人难讲话，极难沟通。

9、笑面虎案例：平时见面、吃饭的什么都行，就是不谈拆赔的事情，熟悉了以后问他有什么不同的想法，也说没有，就等着开发商开口，这样业主就可以占到主动的地位。

10、弱势群体处理案例：守村人，很多项目上都会遇到有智力障碍的人，没有文化，生活无保障。

11、出尔反尔案例：某项目业主两夫妻，项目部的员工经常找他们谈工作，不管是和谁谈好了什么样的条件，都说回去和老公（婆）商量一下，商量完就变，从来不会夫妻俩一起出来谈。

12、观望拖延案例：没有任何不合理的诉求，条件就是到95%的时候签，对开发商没信心。

13、业主自己设定拆赔比案例：光明某项目业主，要求开发商以假设开发法计算该业主的土地在旧改项目的收益，以此为依据根据业主设定的比例赔偿物业面积。

14、业主为旧改同行案例：业主中有同行，都是做旧改的，要求作价入股，参与分红。

15、要求物业增购案例：某业主物业比较少，看到别人回迁很多的物业眼红，要求开发商以成本价卖给他500平方的物业。

16、物业赠予案例：业主的父亲是深圳籍高官的警卫员，退伍时高官觉得业主的父亲不错，不想让他回山区受苦，将位于深圳的宅基地赠送给他，并建了楼房，业主一家在深圳生活了二三十年了，当年的当事人都以去世了，现在该村旧改了，高官的子侄说宅基地是他们家族的要求开发商赔偿。

17、本地与外地物业案例：本地人认为外地人是享受了本地人的政策才能有今天的旧改红利，当年他们买地建房收了这么多年的房租了，现在又要享受旧改红利，心里不平衡，让开发商少赔一点。

   

第二部分企业内因案例分析与破解之道

   

1、内部工作失误案例：某项目业主知道要改造了就拼命的加建，执法队也在阻止，但是项目部的员工在不知情的情况下还是把一个加建的给测绘了。

2、公司资料泄密案例：外部团队的协助人员知道了公司的核心机密，因此伙同其他业主不签约。

3、公司影响力不够案例：某项目业主对开发商的实力存疑，认为开发商没有能力把他们的项目做完。

4、公司员工专业性不强案例：某项目比较早，开发商的草台班子不专业，大部分是跟随他多年的老臣子，文化低，没做过房地产，不愿意学习，对于业主讲的东西解释不了。

5、公司前台得罪业主案例：某住宅区项目，业主到前台咨询旧改的相关问题，前台小妹态度不好得罪了业主，该业主退休前是个领导，退休后又是业主中活跃的人物，因此影响了一批业主。

   

■ 参会说明

  【主办单位】深圳市睿达房地产顾问有限公司   

【培训地点】中国Ÿ深圳（酒店具体信息提前5天确认）

【培训时间】2020年12月5日（1天）

【培训费用】￥4800元/人（企业报满5人赠送1个免费名额，费用包

含讲师费、场地费、会议中餐、资料费等，并提供酒店住宿代订服务）

【官方网站】www.ruidadc.com