深圳：04月18-19日 2015城市更新项目《并购、合作、税务筹划及全过程风险识别与防范》

模块

主要内容

核心收益

第几部分

城市更新项目

并购

u 2大并购方式

1.股权并购

案例解读：某地产收购深圳市某房地产开发有限公司案

2.资产并购

案例解读：佳兆业收购雅骏眼镜厂城市更新项目案

了解城市更新项目常见的收购方式

u 3大并购法律风险

1.股权收购的主要法律风险（同下文法人型合作，略）

2.资产收购的主要法律风险

（1）房地产设定抵押的风险

（2）房地产被查封的风险

（3）房地产存在历史遗留问题的风险

了解城市更新项目收购过程中存在的主要风险

第二部分

城市更新项目

合作

u 2种合作模式

1.非法人型合作

2.法人型合作

了解城市更新项目常见的合作模式

u 6大合作法律风险

1.非法人型合作的主要法律风险

（1）项目管控机制缺失的风险

（2）权利人擅自退出合作的风险

2.法人型合作的主要法律风险

（1）公司或有债务的风险

（2）股权瑕疵的风险

（3）股权转让（或增资扩股）行为效力瑕疵的风险

（4）公司僵局的风险

掌握城市更新项目合作过程中存在的主要风险

第三部分

城市更新项目

税务筹划

第三部分

城市更新项目

税务筹划

u 前期阶段的4大税种税务筹划

1.营业税筹划

（1）将不动产附属设施单独计价

（2）无形资产、不动产投资入股

2.契税筹划

3.土地增值税筹划

（1）利用代建或者合作建房进行筹划

（2）利用降低收入法进行筹划

（3）控制股权并购中隐含的土地增值税

4.企业所得税筹划

（1）利用离岸公司进行筹划

（2）利用增资并购进行筹划

掌握城市更新项目前期阶段的税务筹划

u 开发经营阶段的税务筹划

1.营业税筹划

（1）利用搬迁补偿进行筹划

（2）转让在建项目的筹划

（3）委托销售的筹划

（4）兼营行为的筹划

2.土地增值税筹划

（1）利用搬迁、拆迁等土地增值税减免措施进行筹划

（2）利用借款利息扣除方式进行筹划

（3）利用经营收入项目划定进行筹划

（4）通过普通住宅和非普通住宅项目分开独立核算增值额进行筹划

（5）销售普通住宅的，通过合理设定房价的方式进行筹划

（6）通过将代收费费用计入房价进行筹划

3.企业所得税筹划

（1）通过推迟取得当期收入进行筹划

（2）通过费用控制进行筹划

（3）利用固定资产折旧进行筹划

掌握城市更新项目开发经营阶段的税务筹划

第四部分

城市更新项目

全过程风险管理

第四部分

城市更新项目

全过程风险管理

u 计划申报和规划审批风险

1.城市更新单元计划申报

（1）申报条件不符风险

（2）改造意愿取得不能的风险

（3）商业目的难以实现的风险

2.城市更新单元规划编制审批

（1）单元规划公示异议的风险

（2）规划无法通过政府审批的风险

掌握城市更新计划申报与规划审批过程中存在的5大核心风险点

u 土地建筑物核查风险

1.被搬迁人确定错误的风险

2.核查结果不利的风险

掌握被搬迁人确定以及核查结果的相关风险

u 协议签订和实施主体确认风险

1.搬迁补偿方案拟定的风险

2.搬迁补偿安置协议签订的风险

3.谈判僵局风险

4.未能成为项目实施主体的风险

掌握在拆迁补偿过程中安置协议和谈判风险

u 土地取得、开发建设、回迁安置风险

1.建筑物拆除的风险

2.产权注销的风险

3.土地使用权出让

4.工期延误风险

5.交付风险

6.回迁房房地产证办理和税费承担

案例解读：龙华新区某旧改项目

掌握在土地获取阶段、开发建设阶段的相关风险以及回迁安置的风险