张福林：甲方视角下房地产项目全流程核心要点解析与跨界协同

甲方视角下房地产项目全流程核心要点解析与跨界协同

主讲：张福林

【培训背景及目标】

课程关键价值：

在国家大政策房子“只住不炒”（长期政策）下，地产行业再不像过去那么风光了，据不完全统计，截止到2019年6月末，今年地产企业已倒闭、破产257家，并且有继续蔓延的趋势，地产业俨然已成为一个高危行业，地产老板也已成为一个高危人群！分析原因，找出对策，化解风险，稳步发展几乎是所有地产人特别是地产老板的共识。

地产企业常见的问题与困惑：

地产老板都追求“多、快、好、省、稳”，然而现实往往与预期相反。原因？

拿地时预期利润2个亿，等算账时却大打折扣甚至亏损。原因？

成本已经失控了，可相关负责人去浑然不知。原因？

有制度，有流程，有工具，部门齐全，人员齐备，可结果还是不理想。原因？

。。。。。。

原因固然还有很多，可破解的办法不是每个地产人都有的，本培训从甲方视角下，就地产行业管理特点结合案例（成功与失败），对地产开发过程要点深入剖析，结合成本管控重点进行详细解析，分析原因找到答案与破解对策，相信通过本次培训，使地产人尤其是地产管理层能够掌握各阶段流程与控制重点，各阶段成本控制重点，各部门如何高效协同，实现预期目标。达到有的放矢，落地见效！

 

 

 

课程收益

      

1掌握地产开发组织流程的结构特点与优化

2掌握拿地决策注意事项（详细调查，集思广益，避免一言堂）

3明确规划设计各阶段工作对成本的重要影响（总图较大货值，优化，限额，对标）

4掌握目标成本与责任成本编制方法及计划

5掌握数据库的建立方法

6掌握，招采、合同、施工、结算过程控制要点

7掌握项目推进慢在各环节的主要原因

8掌握增值税率调整对地产影响及对策

9掌握地产业共性问题（沟通，协调）的思路方法

 

培训对象：

房地产老总，执行总裁、总经理，开发部，中层管理，区域经理，成本经理，设计管理，项目经理，销售，前期，合约造价负责人等；

 

 

 

 

课程提纲

 

一   地产开发组织流程结构形式特点分析

  1不同组织形式及优缺点分析

2 房地产开发流程各阶段主要工作内容

3房地产开发各阶段主要责任部门

  4常见流程管理出现的问题

  5职责不清，权限界面模糊如何破解

问题与讨论：贵公司在流程与组织设计上有哪些优点和不足

 

二  土地获取阶段管控重点

   1土地价值的判断

2地产企业通行的地块获取方式及风险分析

3土地“尽调”八要点与四步走

4土地购置中的“规则”

5宗地分析注意事项及案例

 

三 策划定位阶段控制重点  

1、 项目市场定位分析

2、 项目核心问题分析

3、 可借鉴项目案例分析

成功案例经验

失败案例教训

4、 差异化竞争策略分析

5、 客户定位

1）目标客户细分

2）目标客群比重分析

3） 客户需求特征分析

6、造价定位

7、产品定位

1）、 差异化竞争策略

2）、 项目主题暨设计主题

项目产品组合

项目户型配比

建筑单体设计

提升房屋舒适度及配套设施/设备

项目园林景观

项目配套设施

 

四  规划设计阶段控制重点

   1设计管理部工作重点

   2如何做好设计管理策划计划

   3设计任务书与设计合同

   4如何做好总图设计（结合案例）

   5各阶段设计优化评审与设计限额

6 如何减少设计变更

问题与讨论：贵公司在设计管理阶段存在哪些问题，与其他部门沟通效果如何？

 

五 目标成本与责任成本及数据库的建立

  1制定目标成本的意义与制定方式

  2目标成本如何转化为责任成本

  3影响目标成本的准确度的几大因素

  4数据库建立的意义及建立形式

  5如何完善数据库及随时更新数据库

问题与讨论：贵公司目标成本制定由何部门组织，哪些部门参加，制定过程存在哪些问题？贵公司数据库数据数据都“准”吗哪些数据需要及时更新？

 

 

六  招标采购与合同环节

1招标采购策划六要点

2不同计价方式（清单，模拟清单，费率）优缺点分析

3标书编制与评标，定标注意事项

4如何减少清单编制错误

5清单规范条件下如何与对方讨价还价（结合案例）

6签订合同注意事项

7合同履约与归档关注要点

问题与讨论  ：说出几种招标方式（公开，邀请，议标）优缺点，贵公司通常采用哪种方式？在合同履约与归档方面存在哪些问题？

 

七 施工与结算和后评估环节

 1如何做好组织策划与各项计划

 2需要管好几个人（总监，总包分包经理）

3总平图优化重要性及注意事项（结合案例）

4如何管理好“三边”工程

4如何做好现场动态管理

5结算时需关注几点（资料，签证 变更）

6如何做到快速结算

7项目后评估的意义及评估重点

案例分享：关于签证与结算

 

八成本管控解析

1地产人都是“双重”’身份

2意识决定行动，行动决定效果

3树立“三全”成本管理控制观念

4成本管控关键点：（管控前置）

5成本目标体系的建立及责任分解(落实到人)

6成本组织体系的建立（打破部门壁垒）

案例分享：某项目成本超支原因分析

 

九增值税率调整对地产影响及对策

1对房地产销售的影响

2对房地产企业增值税税负的影响

     1）.对老项目税负的影响

     2.）对新项目税负的影响

     （1）对销项税额的影响

     （2）对进项税额的影响

     （3）对增值税税负的影响

 

十 沟通与跨界协同

1沟通对管理的重要性

  2管通的意义、障碍、原则

   3沟通的角色与方式

   4沟通的技巧

  5沟通应用之-跨部门沟通关键技巧

  6沟通应用之-冲突管理的策略与技巧

交流与讨论：分组讨论，项目进程中的沟通应用心得体会，还存在哪些沟通障碍

 

培训总结与答疑环节

培训时长   2天，也可根据需要调整大纲及时间