并购、合作、税务筹划及全过程风险识别与防范

模块

主要内容

核心收益

第几部分

城市更新项目

并购

u2大并购方式

1.股权并购

案例解读：某地产收购深圳市某房地产开发有限公司案

2.资产并购

案例解读：佳兆业收购雅骏眼镜厂城市更新项目案

了解城市更新项目常见的收购方式

u3大并购法律风险

1.股权收购的主要法律风险（同下文法人型合作，略）

2.资产收购的主要法律风险

（1）房地产设定抵押的风险

（2）房地产被查封的风险

（3）房地产存在历史遗留问题的风险

了解城市更新项目收购过程中存在的主要风险

第二部分

城市更新项目

合作

u2种合作模式

1.非法人型合作

2.法人型合作

了解城市更新项目常见的合作模式

u6大合作法律风险

1.非法人型合作的主要法律风险

（1）项目管控机制缺失的风险

（2）权利人擅自退出合作的风险

2.法人型合作的主要法律风险

（1）公司或有债务的风险

（2）股权瑕疵的风险

（3）股权转让（或增资扩股）行为效力瑕疵的风险

（4）公司僵局的风险

掌握城市更新项目合作过程中存在的主要风险

第三部分

城市更新项目

税务筹划

第三部分

城市更新项目

税务筹划

u前期阶段的4大税种税务筹划

1.营业税筹划

（1）将不动产附属设施单独计价

（2）无形资产、不动产投资入股

2.契税筹划

3.土地增值税筹划

（1）利用代建或者合作建房进行筹划

（2）利用降低收入法进行筹划

（3）控制股权并购中隐含的土地增值税

4.企业所得税筹划

（1）利用离岸公司进行筹划

（2）利用增资并购进行筹划

掌握城市更新项目前期阶段的税务筹划

u开发经营阶段的税务筹划

1.营业税筹划

（1）利用搬迁补偿进行筹划

（2）转让在建项目的筹划

（3）委托销售的筹划

（4）兼营行为的筹划

2.土地增值税筹划

（1）利用搬迁、拆迁等土地增值税减免措施进行筹划

（2）利用借款利息扣除方式进行筹划

（3）利用经营收入项目划定进行筹划

（4）通过普通住宅和非普通住宅项目分开独立核算增值额进行筹划

（5）销售普通住宅的，通过合理设定房价的方式进行筹划

（6）通过将代收费费用计入房价进行筹划

3.企业所得税筹划

（1）通过推迟取得当期收入进行筹划

（2）通过费用控制进行筹划

（3）利用固定资产折旧进行筹划

掌握城市更新项目开发经营阶段的税务筹划

第四部分

城市更新项目

全过程风险管理

第四部分

城市更新项目

全过程风险管理

u计划申报和规划审批风险

1.城市更新单元计划申报

（1）申报条件不符风险

（2）改造意愿取得不能的风险

（3）商业目的难以实现的风险

2.城市更新单元规划编制审批

（1）单元规划公示异议的风险

（2）规划无法通过政府审批的风险

掌握城市更新计划申报与规划审批过程中存在的5大核心风险点

u土地建筑物核查风险

1.被搬迁人确定错误的风险

2.核查结果不利的风险

掌握被搬迁人确定以及核查结果的相关风险

u协议签订和实施主体确认风险

1.搬迁补偿方案拟定的风险

2.搬迁补偿安置协议签订的风险

3.谈判僵局风险

4.未能成为项目实施主体的风险

掌握在拆迁补偿过程中安置协议和谈判风险

u土地取得、开发建设、回迁安置风险

1.建筑物拆除的风险

2.产权注销的风险

3.土地使用权出让

4.工期延误风险

5.交付风险

6.回迁房房地产证办理和税费承担

案例解读：龙华新区某旧改项目

掌握在土地获取阶段、开发建设阶段的相关风险以及回迁安置的风险

序号

主题

时间

地点

1

2015城市更新项目《并购、合作、税务筹划及全过程风险识别与防范》

04月18-19日

深圳

2

深入解读龙湖地产《招投标策略、谈判技巧及合约规划管理》

04月25-26日

深圳

3

基于甲方视角的《108个工程标准化质量管控要点解析》

04月25-26日

成都

4

深度解读龙湖《景观设计、施工核心要点把控及体验区品质提升策略借鉴》暨重庆精品楼盘景观考察

04月24-26日

重庆

5

揭秘千亿房企《移动互联网时代的营销创新和卓越品牌建设及维护》【升级版】

04月26-27日

大连